摘要：8月16日将有两只REITs产品面对公众认购、直接火爆上天而在早期的网下发售中，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为186.24亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创下已发行公募REITs的行业纪录；中金厦门安居房RE...
8月16日将有两只REITs产品面对公众认购、直接火爆上天
而在早期的网下发售中，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为186.24亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创下已发行公募REITs的行业纪录；
中金厦门安居房REIT有效拟认购基金份额总量为143.12亿份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，亦获得资金追捧。
为什么这么火？公众通过什么途径参与？
PART 1
先简单解释一下REITs是什么
REITs是一个缩写简称，全称是Real Estate Investment Trust，中文可以理解为不动产证券化基金
REITs的发行和投资自20世纪60年代在美国出现，截至2019年末，全美总计有217只REITs产品，总市值达1.74万亿美元。
目前在海外市场已较为成熟，REITs也是大类资产配置中的重要品种。
其通过汇集投资者资金持有并经营收益性不动产，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度，同时具备金融机构性质和管理机构性质。
简单的说，
REITs把75%以上的钱都投资在不动产上，一般都是已经建好的房子，而且是用于出租的房子。
比如说，已经在经营的商场、写字楼、产业园、租赁型住宅等，REITs主要就是买这样的资产，并且至少75%的钱都要用来买这些资产。基金的收益主要来源于租金或者其他稳定的收益
并且规定：基金收益的90%必须用来分红，也就是赚到的钱必须要分给投资者。
那目前全球Reits的收益率怎么样了？
2001-2020年，北美REITs的总回报率最高，年化的总回报率达到9.06%，其中，47%来自于资本利得的贡献，53%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.77%；
其次是欧洲REITs，过去20年的年化总回报率为8.78%，其中53%来自于资本利得的贡献，47%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.11%；
而亚洲REITs过去20年年化的总回报率为6.39%，42%来自于资本利得的贡献，58%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.72%。
而美国目前有43%的家庭户投资REITs产品
一句话概括 ——
REITs就是在全球已经完全成熟的高确定性的以不动产升值和租金为基础的中低收益产品
PART 2
而国内的REITs才刚刚起步，自21年6月首批正式发行以来，至今仅发行共14个项目，规模500亿左右，
和目前其他国家普遍万亿的规模相距甚远，也可以理解为未来发行空间巨大
且目前试点的范围有限：
1. 交通基础设施。
2. 能源基础设施。
3. 市政基础设施。
4. 生态环保基础设施。
5. 仓储物流基础设施。
6. 园区基础设施。
7. 新型基础设施。
8. 保障性租赁住房。
9. 探索在其他基础设施领域开展试点。（1）具有供水、发电等功能的水利设施；（2）自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。
酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围
和目前国外发行不同是，以上9类的标的基本都为社会运行的基础保障设施，也就是说这些标的的租金和收益真的很稳定！
以下为部分举例
在一年来已发行的产品中，按发行价计算现金分红率基本在4%左右，
但由于市场高度认可其收益稳定性，14只REITs发行以来的平均涨幅在30%左右，
就是说目前的现金分红率下降到3%左右
那最近新发行的三只REITs如何了？
这次标的全部是公租房，也就是租金比市场价低很多的廉租房，基本不用担心出租率和租金收益，可以说过分稳定！
PART 3
我们花了一天时间翻了几百页的
《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
重点内容如下，
这个REITs里面有四个安居项目，表格里面是每个项目租金的单价，
例如安居百泉阁租金差不多是59.74元/平方米/月，如果是70平米的两居室差别不多一个月的租金就是4181.8块钱。
一个70平米的小两居每月租金4200元，看起来不便宜，关键要看看这个具体位置了：
这个安居百泉阁所位于福田区（2号线与7号线）安托山地铁附近，位置算是非常不错了，
这个4200块钱租金差不多是周边同品质商品房租金的60%，周边同品两居室租金不会低于7000块钱
深圳安居租赁房位置与配套都不错，而且出租率很高接近100%，便宜的且性价比不错的房子谁不想租呢？
但是作为REITs的投资者，尤其是安居保障性租赁房的REITs，
本质上享有资产出租回报的收益权，能享受租金，所以项目的估值采用收益法进行估值。
例如，安居百泉阁项目按目前99%的出租率，目前的租金给出的估值是1万多块钱每平米，
虽说周边商品房价格都是10多万每平米了，但别忘了它是租赁房
这个安居租赁房项目一年租金差不多是5000多万，扣除各种费用之后，REITs股息率差不多是4.24%。
而深圳安居集团过去2年发行的债券票面利率基本在3%左右
也就是说4.24%的股息率明显优于市场可接受的数值
另外说明书里面说：
“深圳人才房的租金为届时同地段市场商品住房租金的60%左右”。但是北京、上海等城市的最新规定是安居房的租金不能高于届时同地段市场商品住房租金的90%。
暗示深圳安居房租金还是有上涨的空间的，租金涨了投资者回报率就高了。
也就意味着开盘当天上涨是大概率事件。
但这只是其火爆认购的原因之一
REITs目前在国内具有长期投资逻辑：
1、REITs发行时的股息率往往较高，而在未来长期的降息大背景下，不断溢价拉低股息率是大概率事件
2、目前国内REITs的标的具有极高的租金稳定性，而且物流仓储、产业园区等随着经济发展，租金逐步上涨的概率高，REITs估值不断提升的概率高
3、REITs和股票债券市场、可售住宅市场等关联度低，一定会成为大类资产多元化配置所热衷的对象，而目前国内REITs的规模太小，存在一定的稀缺溢价。
4、由于未来经济增长趋缓已成新常态，地产互联网等高增长行业不断收缩，优质的投资标的越来越少，已经初步出现投资荒，REITs收益率的稳定性受资金的青睐度会越来越高。
PART 4
最后重点来了，公众通过什么途径认购？
可以通过场内或者场外认购
场外认购需要在指定的基金代销机构处申请，而且由于基金封闭时间到2068年，无法赎回，
需要卖出的，那就只能先办理转托管手续，转入到场内后才能卖出，这里不建议使用场外渠道
场内认购相对方便
只要你有股票账户即可，首先开通基础设施基金权限，无门槛
然后，在认购期间的交易时间内（9:30-11:30，13:00-15:00），输入要购买的REIT代码，输入打新金额，点击确认即可
厦门安居、华夏北京保障房和红土深圳安居将会在8月16日，也就是周二上午9点半正式开始认购
需要提醒的是，REITs打新和打新股、打新债不同，REITs打新是先交钱认购，再按比例配售，最后退钱
而参考网下发行超100倍的认购比例，公众的配售比例在0.5%-1%之间，也就是说认购10万，最后配售500-1000元，其余资金的退回时间一般在7天左右，以下是红土深圳安居的官方说明：
公众投资者认购期间，公众投资者认购需缴付全额认购资金。如发生配售，未获配部分认购资金将于本基金募集期结束后的 4 个工作日内划付至场内交易所会员单位或场外基金销售机构，退回至投资者原账户的时间请以所在场内交易所会员单位或场外基金销售机构为准。
这三个REITs有较大概率开盘当天达到30%的涨幅上限
另外长期持有的话，参考国外的8-9%的平均年化收益率
作为房地产从业人士来说，REITs是重资产运营者的巨大利好，同时也是投资标的我们最为熟知的一类基金
如果你长期关注房地产，有较深的地产认知，那REITs值得你长期关注。
