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徐王婴:“松绑”在即,房地产将进入“黄铜时代”

2022-12-09 01:49:12 172

摘要:本是“春风桃李百花开”的暖春季节,诸多上市房企却面有难色。万科董事会主席郁亮在财报中向52万股东致歉。融创中国则在3月28日晚间发表公告称,将不刊发2021年未经审核年度业绩。推迟披露财报,是今年房地产行业独特的“风景”。港股的多家地产企业...

本是“春风桃李百花开”的暖春季节,诸多上市房企却面有难色。

万科董事会主席郁亮在财报中向52万股东致歉。融创中国则在3月28日晚间发表公告称,将不刊发2021年未经审核年度业绩。

推迟披露财报,是今年房地产行业独特的“风景”。港股的多家地产企业发不出财报,A股的房企则大量选择4月30日财报披露截止日作为刊发日期。另有数字显示:截止去年10月份,全国70个大中城市中,有52个城市的新房价格出现下跌,64个城市的二手房价格出现下跌。今年1-2月,商品房销售面积和销售额则同比分别下降9.6%和19.3%;百强房企拿地金额同比下降62.7%。与此同时,2022 年房企偿债规模预计仍将接近万亿元高位。房地产 俨然迎来“黑铁时代”。

产业位奠定“黄铜”基石

健康的经济体需要软着陆。何况房地产占了GDP5%到10%的份额,老百姓的财富中,60%也是房产。为此,多措并举稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产业的良性循环和健康发展势在必行。

基于此,国务院金融稳定发展委员会近期召开的专题会议重新定义了房地产业的重要性。指出房地产行业的支柱产业地位没有变,促进房地产业良性循环和健康发展有利于为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

窃以为房地产尚处于“黄铜”时代。其利较“白银”低,比 “黑铁”高。之所以说是“黄铜”而非“黑铁”,最重要的还在其支柱产业地位的认可;中国经济尚处于上升通道,城市化尚存一定空间。

但无论如何,开发商“躺赚”的时代已结束;即使是楼市的“白银时代”也以过往。这一是因为市场的供需关系的确发生了变化。当前中国城镇化已经完成65%,距发达国家的80%仅一步之遥。人口增长率的下降与房地产存量的增加,导致了楼市从卖方市场向买方市场的转移。二是因为疫情及经济下行的压力,需求端的购买力受到较大影响。根据2021年末易居研究院发布的报告显示,全国60个重点城市新房库存量已经突破了5.19亿平方米,广义库存量达到了37.7亿平方米。换句话说,“黄铜时代”仍有机遇,但挑战和压力与之并存。

“稳增长”预期迎来政策“松绑”

毋庸置疑,在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下,我国经济下行压力依然较大,“稳增长”成为今年经济工作的重中之重,不管是从稳经济还是防范风险的角度看,今年房地产的稳定都至关重要。

所以说,“黄铜时代”的特点就是一个“稳”字。为了 “稳地价、稳房价、稳预期”,更是为了稳增长、稳经济,需求端的政策放松实属必然。

事实上,今年以来中央多次强调支持合理住房需求释放,各地政府落实因城施策,供需两端政策优化调整力度均有所加大。据不完全统计,一季度60余城发布房地产相关政策超百次,主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。3月份以来,更是已有包括郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的六城对限购限售政策进行了松绑或取消。

可以预见的是,需求端政策的放松,有利于促进合理购房需求的释放;有利于平稳市场预期,预计后续或有更多城市跟进。也许,在一些地方不仅仅是“松绑”,甚至会有一定的“鼓励”。

从开发到运营,“黄铜”贵在精雕细琢

必须厘清的是:房地产的 “黄铜时代”,政策虽有松绑,但仍将保持“房住不炒”的底线。对需求端的刺激和激活,应避免重回投机和炒房轨道。因为,投机和炒作是竭泽而渔,会透支未来。

此外,房地产消费的刚需将会递减,改善需求将逐渐走上台前。为此,房地产业要向新发展模式转型。这意味着,未来房地产的增长方式和经营模式,都将发生重大改变。具体地说,未来的土地出让方式和房地产金融的政策倾斜,都将令未来经营类的房地产,而不是开发类的房地产更受益。

事实也如此,随着卖方市场向买方市场的转换,随着刚需的递减与改善性需求的走强,新的消费趋势将倒逼房企的市场定位从“开发商”转变为“美好生活服务商”。房地产的变革也将从供给端开始,以新供给满足新需求,以新供给拉动新消费。房地产将从“开发时代”进入“运营时代”。

人们看到很多活得好的房企,都是开发和经营业务两手抓,比如万科、华润、龙湖等。龙湖此前提出了2024年经营性收入1000亿,万科则提出要开发、经营、服务并重。一句话,房地产企业真正到了比拼战略,比拼实力,比拼质量的新发展时期。

事实上,物联网、人工智能、5G、大数据等新技术、新模式的涌现,也不断刷新着房地产业对“好产品”的定义,为房企的转型发展提供了新契机。而智能化也成为房企加速转型升级、提升核心竞争力、增强综合实力的重要抓手。而随着智能、环保、科技等建筑建材的兴起,房地产市场将会进入一个高品质、多样化、精细化的时代。

房地产的“运营时代”,决不仅仅是简单地在开发之后一卖了之,更大的前景还在于营造生活空间之后所获取的社区、流量和服务。

以浙江省的未来社区试点为例,大都为老旧小区改造的高级形态,也可以说是重大民生工程。当然,也还有少数全拆新建的社区,但宗旨都是“以人为本”。这场未来社区的系统性行动,昭示着社区不仅仅是城市的基本生活单元,更是融汇发展、科技、治理、服务、生活等多元化需求的生命共同体。而未来社区建设,既是民生工程,也将蕴含着巨大的市场空间。

值得一提的是,2022年保障性租赁住房筹集和建设规模将实现大提速。据报道,这类重点针对新市民、青年人打造的租赁型住房将从2021年的筹集建设94.2万套(间)跃升至2022年的240万套(间)。同时,按照政策部署,长租房市场也将实现加快发展。毫无疑问,长租房的投资建设与市场经营,也为房地产商提供了新的竞争舞台;而竞争的范畴绝不至于开发,更多的在于对房子之外“生活”的服务,以及产业链的经营。

总而言之,随着“最美人间四月天”的到来,房地产将逐渐企稳,进入精雕细琢的运营时代。

本文源自金融界

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